Поскольку цель земельной реформы – сделать Украину основным игроком на аграрном рынке Евразии, принятием Закона "О рынке земель" необходимо решить две основные задачи. Во-первых, необходимо установить жесткий учет и контроль над рациональным использованием земельных ресурсов Украины, а во-вторых, обеспечить предприятия, работающие на земле и в сопутствующих сельхоз направлениях, необходимым объемом денежных ресурсов.
Земельный банк – на старте
Не нужно смотреть, что есть в других странах, а чего нет. Нам необходимо создать то, что в короткие сроки и без потерь даст результат. Поэтому Земельный банк должен быть на самом старте реформы . Но изначально один Земельный банк и не сможет (и не должен) профинансировать сельхоз проекты, так как никаких денег Бюджета не хватит, чтобы нормально инвестировать в главную отрасль страны, тем более, на старте ее развития и подъеме из руин села. В этом процессе должны участвовать все банки страны, специальные фонды под новые технологии при университетах и т.д. Потому в Проекте нужно откорректировать и дополнить статью 2: "Банковские операции с земельными участками сельскохозяйственного назначения осуществляются исключительно Государственным земельным банком Украины, порядок создания, организации и деятельности которого определяется законом. ... Банковские операции с земельными участками несельскохозяйственного назначения осуществляются другими банками и кредитными учреждениями в порядке, установленном законом ".
Первая "ложка дегтя"
Первый риск земельной реформы – это опасность потери земли через залог в банке. Что бы снять риск даже потенциальных потерь украинских земель, кредиты должны выдаваться не под залог земли, а под право долгосрочной аренды! Земля — это как Днепр, воздух, грунтовые воды, - это недра Украины, а они не могут быть ни предметом торгов, ни предметом залога. Совсем другое дело – урожай или недвижимость. Они могут напрямую идти в залог как результат бизнес деятельности на земле. Если запустить механизм залога только в виде "Права долгосрочной аренды", тогда риски кредитования снижаются в разы. Тогда снимаются риски отчуждения земли иностранцами (в статье 3. "Отчуждение банковскими и другими кредитными учреждениями земельных участков, право собственности .... на которые перешло к ним в счет погашения договорных обязательств или в результате обращения взыскания на предмет обеспечения в случае невыполнения обязательств по кредитным договорам, проводится в течение шести месяцев со дня вступления земельного участка путем продажи органам государственной власти или органам местного самоуправления либо через проведения аукциона ").
А чтобы в принципе снизить риски банков Украины, кредитующих сельхоз сектор — как раз и необходим Земельный банк. Три основных функции такого Земельного банка:
1. Выдавать стартовые микро-кредиты для начинающих предприятий. Короткие, на сезон по льготной ставке, (рефинансирования НБУ + 1,5%) — консервным цехам, которые сейчас уже должны перерабатывать избыток урожая, или стартующим фермам, или заготовительным пунктам, лабораториям, под строительство хранилищ и т.д. То есть под те проекты, под которые рядовые банки побоятся давать кредиты, хотя и могут уже сегодня, если НБУ будет рефинансировать именно эти проекты!
2. Земельный банк должен финансировать операции купли земли на себя Земельным фондом, после вступления в силу Закона "о рынке Земли ". Должен финансировать выкуп земли при переоформлении на имя законного владельца при пересмотре договоров "права аренды" или при незаконной купле-продаже у физлиц, проще говоря – у обманутых мошенниками, как гарант справедливого перераспределения земельных участков между законными владельцами, если у них нет на это средств, и т.д. Почему норма о продаже земли тем, кто только хочет начать сельхоз-бизнес, в проекте отсутствует. Законопроект разрешает покупку земли в рассрочку: 50% платится сразу, еще 50% - в течение пяти лет.
Здесь первоочередность выкупа земель нужно зафиксировать, исходя из логики бизнеса. Например, если возле полей есть 100 га, кто будет их покупать? Нужно, чтобы на эти земли могли претендовать те, кто их обрабатывает, те, кто умеет это делать и делает эффективно, а не придерживали их в надежде, что она подорожает.
Для этого, у арендаторов должна быть возможность, если они не аккумулируют достаточно средств на покупку земли, реализуя первоочередное право на покупку, прийти в Земельный банк и профинансировать сделку!
3. Третья и главная функция Земельного банка Украины — санационная . Поскольку сельхоз бизнес всегда несет 20% потенциальных потерь то по одним культурам, то по другим, от сезона к сезону 20% сельхоз предприятий всегда будут страдать от погодных условий. Поэтому, чтобы не создавать в банковской системе портфели плохих активов по с/х проектам, их в течение 3 месяцев необходимо выводить на баланс Земельного банка Украины с целью реструктуризации, чтобы банки и далее могли спокойно продолжать кредитовать новые сельхоз проекты, не тормозя развитие аграрного сектора — главного сектора страны.
Вторая "ложка дегтя"
Второй сомнительный момент земельной реформы – аукцион купли-продажи земли. Во-первых, норма о продаже земли тем, кто только хочет начать сельхоз-бизнес, в проекте Закона "О рынке земель" отсутствует. А должна быть! И финансово обеспечена со стороны Земельного банка.
А во-вторых, по пунктам закона: 2). "…исполнитель земельных торгов (исполнитель) - юридическое лицо, имеющее лицензию на проведение земельных торгов и заключило с организатором договор на проведение продажи объекта торгов на земельных торгах; ... Основным критерием определения исполнителя является наличие лицензии и предложенная им стоимость услуг…" (то есть – кто угодно, при наличии лицензии!)
Здесь как раз и сидит потенциальный риск участия иностранных лиц и возможность ими приобретать сельскохозяйственные земли. А ведь статья 13 Конституции Украины гласит, что "земля и ее недра являются объектами права собственности украинского народа. От имени украинского народа права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах, определенных настоящей Конституцией ... Каждый гражданин имеет право пользоваться природными объектами права собственности народа в соответствии с законом ... Государство обеспечивает защиту прав всех субъектов права собственности и хозяйствования, социальную направленность экономики. Все субъекты права собственности равны перед законом ". Иностранные же лица (юридические или физические) будут основывать сначала одно общество в Украине (которое будет считаться иностранным лицом в понимании законопроекта "О рынке земель"), а тогда последнее выступит учредителем второго общества, которое будет иметь право приобретать землю сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, в статте 46 проекта закона "О рынке земель" указанно, что "…граждане и юридические лица Украины, а также территориальные общины и государство Украина имеют право приобретать в установленном порядке в собственность земельные участки на основании мены, дарения, наследования и других гражданско-правовых сделок… " Еще лазейка! Поэтому выход: нужно вообще снять статью 3 "отчуждение банковскими и другими кредитными учреждениями земельных участков, право собственности .... на которые перешло к ним в счет погашения договорных обязательств или в результате обращения взыскания на предмет обеспечения в случае невыполнения обязательств по кредитным договорам, проводится в течение шести месяцев со дня вступления земельного участка путем продажи органам государственной власти или органам местного самоуправления либо через проведения аукциона ".
Все операции с землей должны происходить только через Земельный фонд, с доступным, полным, прозрачным Кадастром! Земельный Фонд (или его представительства в регионах), как главный ответственный за рынок земель, должен быть единственным организатором и исполнителем земельных торгов. Более того, только при наличии прозрачного Кадастра, каждый гражданин сможет продать земельный участок ЗФ или купить у ЗФ, за реальную цену, реализовать свое конституционное право. Я подчеркиваю: не физлицо у физлица, а физлицо сначала продает землю ЗФ, а другое физлицо покупает у ЗФ этот же участок, если его не устраивает другой в реестре. Если гражданин просто хочет продать землю, ЗФ покупает за средства Земельного Банка Украины на свой баланс и вносит соответствующие изменения в Кадастр.
Если проданная физлицом земля была в аренде у фермера и он хочет продолжить аренду, тогда этот фермер должен иметь право продолжить аренду этой проданной ЗФ земли, но только переоформить договор аренды, где второй стороной уже будет выступать не прежнее физлицо, а ЗФ.
Далее – статья 15: "…стартовая цена – определенная в установленном порядке стоимость земельного участка (права на нее), с которой начинается продажа соответствующего лота на земельных торгах". Стартовая цена не может быть любой, так как стартует от нормы "не ниже установленной на момент торгов государственная оценка надела… ". В Законе уже отсутствует нижняя планка цены земли сельхозназначения, ниже которой ее продать нельзя будет, есть лишь проект постановления Кабмина о средней нормативной стоимости земли сельхозназначения, которая должна составить около 20 тысяч гривен за гектар.
Статья 6: "При продаже земельного участка на земельных торгах лицо, имеющее преимущественное право покупки, может реализовать свое право путем согласования на цену, на которую согласились другие участники торгов… ". Подразумевается, что по любой цене?! Нормы консолидации земель могут быть истолкованы в прямо противоположном смысле. Потенциальные покупатели и продавцы будут вынуждены договариваться с лицами, имеющими первоочередное право выкупа земли и покупать у них отказ от своих исключительных прав на участок. Все зависит от ситуации: если надел находится в привлекательном месте, то фермеры будут договариваться с местными властями, чтобы государство на него не претендовало. Если же потенциальных покупателей нет и не предвидится, то, наоборот, они могут "стимулировать" интерес государства к конкретным землям, воздействуя на местных чиновников.
Помимо этого надо убрать "простор для маневра". Госземагентство – орган лицензирования, который к тому же занимается подготовкой лецитаторов, землеоценщиков, а также ведает землей сельхозназначения, распоряжается и отчуждает ее. При таких исходных данных велика вероятность возникновения коррупции и того, что государство, пользуясь своим преимущественным правом, сможет формировать большие массивы земли в пользу заинтересованных лиц.
Сейчас нельзя делать максимальной планкой покупки земли одним человеком 2100 га — в переходной период это приведет к скупке за бесценок в большом количестве. Нужно ограничить участком в 100-200 га, как это уже существует для фермеров. Кадастр содержит сведения о владельцах и пользователях участков. Они могут свидетельствовать об имущественном состоянии лица. А такая информация относится к конфиденциальной. Конституция не допускает сбор, хранение, использование и распространение такой информации без согласия лица, кроме определенных законом случаев. Поэтому порядок предоставления сведений кадастра должен определяться законом, а не постановлением Кабмина.
Нонна Донец, эксперт по инвестициям и риск-менеджменту на финансовых рынках Опубліковано: 23.09.11 11:16 AH "Realty Uzhgorod"