Популярний в радянські часи спосіб вирішення житлового питання шляхом обміну квартир - повертається! Обмін, що втратив свою актуальність в останні 4-5 років, в даний час залишився практично єдиною можливістю змінити свої житлові умови.
Тільки, звичайно ж, специфіка обмінів квартир за останні роки сильно змінилася. Якщо років двадцять-тридцять тому рівноцінний обмін квартир був єдиною можливістю поліпшити свої житлові умови, то з початком приватизації спектр операцій з нерухомістю значно розширився.
Тому зараз обмін квартир - це, частіше за все, продаж однієї квартири і купівля іншої. По суті, ріелтори згадали добре забуте старе. До приватизації житла будь-які зміни житлових умов вироблялися шляхом обміну. Наприклад, сім'я, що проживає в трикімнатній квартирі, роз'їжджалася у дві однокімнатні квартири, мешканці яких, в свою чергу, з'їжджалися з двох «одиничок» у «трійку». Такий ланцюжок - з трьох об'єктів – міг підбиратися від декількох місяців до декількох років.
На зростаючому ринку це істотний мінус, тому що за ці місяці вартість об'єктів в ланцюжку може зрости, хтось з учасників обміну може відмовитися переїжджати і угода зірветься. На існуючому ж (кризовому) ринку ситуація оптимальна.
Обмін - простий і ефективний спосіб поліпшити житлові умови або отримати додаткову суму грошей, зберігши дах над головою, тому квартири змінюються частіше, ніж продаються.
Основна відмінність обмінів від купівлі-продажу полягає в тому, що не потрібно шукати покупця - достатньо лише підібрати обмінюваний варіант. І, найголовніше, не потрібно прив'язуватися до ціни нерухомості і постійно її коригувати. Сьогодні ситуація на ринку нерухомості нестабільна настільки, що ціни, часом, знижуються по 0,5% на тиждень (приклад: осінь 2008р.).
Як правило, до обміну вдаються люди, що бажають збільшити (іноді зменшити) площу або скоротити кредитне навантаження за взятою раніше іпотекою.
Через складність обмінних операцій абсолютна більшість подібних клієнтських запитів в останні роки задовольнялася ріелторами за допомогою альтернативних угод.
Така схема сама по собі набагато зручніша, ніж побудова обмінних ланцюжків, так як використовує гроші як еквівалент, що бере участь в операції житла, а це, в свою чергу, дозволяє не тільки уникнути необхідності узгодження зустрічних інтересів тих, хто обмінюється, але й забезпечує можливість більш широкого вибору квартири, що купується замість старого житла.
Варіанти обмінів
Альтернативна угода - одномоментний продаж наявної нерухомості і купівля нової квартири - була в останні кілька років одним з пріоритетних способів вирішення квартирного питання. Відповідно до цієї схеми, квартира, пропонована до обміну, виставляється на продаж. Після того, як на цю квартиру знаходився покупець, для продавця підбиралася інша квартира з числа тих, які продаються на відкритому ринку. Вподобана квартира цілком могла виявитися такою ж альтернативною і т.д.
При реалізації альтернативної операції головна вимога, щоб на самому початку ланцюжка знаходився «чистий» покупець, який готовий заплатити гроші за новий актив, при цьому нічого не продаючи.
Все було добре, поки на ринку були потенційні інвестори та іпотечні кредити. Брак живих грошей поставив учасників ринку перед складним вибором: запастися терпінням і відкласти рішення свого квартирного питання на «потім», або згадати про забуті схеми обмінних ланцюжків! Адже у разі непрямого обміну, наявність «першого» покупця, такого важливого для «альтернативи», не потрібно.
Прямі обмінні операції відрізняються тим, що в них беруть участь дві особи - продавець і покупець, які змінюються один з одним своїми нерухомими активами з доплатою або без.
Приклад прямого обміну: однокімнатна квартира змінюється на двокімнатну з доплатою різниці вартості однієї кімнати. Для здійснення такого обміну потрібно всього нічого: знайти охочого обмінятися квартирами і мати в наявності невелику суму грошей. Підбір такого варіанту може тривати досить довго, часом, навіть кілька років. Якщо ж число квартир, що беруть участь в обміні, більше двох, то обмін називається непрямим і складність «ув'язування» інтересів всіх учасників угоди зростає в геометричній прогресії.
Обмінні ланцюжки (непрямі обміни) - набагато більш складний процес, оскільки в обміні одночасно беруть участь 5-7 квартир (в середньому). Але й варіантів такий обмін надає набагато більше. Класичний обмінний ланцюжок виглядає так: власники однокімнатної квартири переїжджають у двокімнатну, а ті, в свою чергу, переїжджають у трикімнатну квартиру, власники якої роз'їжджаються у дві однокімнатні (або двокімнатну + однокімнатну).
При цьому перша в ланцюжку квартира стає і останньою, тому що в неї і переїжджають власники трикімнатної, замикаючи весь ланцюжок. А відсутню квартиру, шляхом накопичення доплат по всьому ланцюжку, можна або купити на чистому продажі, або вибирати з наявних варіантів в інших обмінних ланцюжках.
Які ж можливості відкривають перед учасниками ринку непрямі обміни?
Можливості для ріелторів. Ріелторське співтовариство, за рідкісним винятком, не пропонує клієнтам жодних інструментів, за допомогою яких можна було б вирішити їхню проблему в умовах сучасного стану ринку.
Ріелтора, який спеціалізується на обмінах і який погодиться провести не альтернативну операцію, а обмінну, знайти не так просто!
Для того, щоб зібрати воєдино ланцюжок обмінюваних квартир, необхідно провести роботу, обсяг якої і складність часто у багато разів перевищують «альтернативну» схему.
Для цього від ріелтора потрібні чималий досвід роботи, наявність досить великої бази обмінюваних квартир, вміння не просто спілкуватися з клієнтами, а спілкуватися переконливо, щоб підтримувати необхідний рівень довіри всіх клієнтів, що беруть участь в ланцюжку. Природно, чим більше учасників у процесі, тим складніше управляється угода і більше ризиків розриву обмінного ланцюжка. Багато складних моментів виникає при організації обміну, наприклад, при підписанні попередніх договорів, при обговоренні суми доплати. Зовсім не просто, наприклад, організувати всіх власників по вивільненню квартир.
Адже потрібно, щоб всі учасники угоди одночасно звільнили житлоплощу. Але, якщо розібратися, чи настільки непосильне завдання стоїть перед професійним ріелтором? Адже все вище перелічене ріелтори робили і до кризи на ринку нерухомості. Так що нам, ріелторам, заважає робити це сьогодні?
Можливості для клієнтів. Обмін житла або обмін з доплатою для когось може стати реальним варіантом покращення своїх житлових умов, а для когось - це спосіб вийти зі скрутної фінансової ситуації.
При обміні заміну знайти складніше, але в останнього є й свої переваги. Якщо обмінний ланцюжок буде розірвано, то власники нічого не втрачають і залишаються в своїх квартирах. Краще не намагатися обмінювати житло «по ланцюжку» самостійно, а довірити цей процес фахівцям. Можна скористатися послугами кваліфікованого ріелтора, який зможе зібрати всіх власників і зробити поетапний обмін нерухомості, який задовольнить всіх учасників. Це буде не так просто. Адже у кожної квартири будуть свої переваги та недоліки, комусь може не сподобатися пропонований варіант, нехай навіть він і розташований у правильному районі, а хтось може зажадати доплати за свою квартиру.
Доплата при обмінах
Доплата при обмінах залежить від декількох чинників: району, метражу, стану будинку, квартири, соціального оточення.
Найпоширеніший випадок - це коли клієнт хоче поміняти, з доплатою, свою квартиру на трохи більшу. Або поміняти на трохи кращий район.
Якою має бути сума доплати?
Не так давно це питання вирішувалося наступним чином: на всі гроші купували квартиру, а на ремонт брали невеликий споживчий кредит. Його перевага - відсутність застави нерухомості, менший пакет документів, відсутність обов'язкових страховок. Незважаючи на дорожнечу споживчих кредитів в порівнянні з іпотекою, сумарні витрати виходили меншими, так як менша сума, термін і кредиту та його схвалення, і додаткові витрати, у тому числі часу і нервів. Але сьогодні отримати споживчий кредит так само складно, як і іпотечний. Тому якась сума має залишатися «у резерві», на переїзд та ремонт (навіть, косметичний), або нові меблі.
Як показує практика, середня сума доплати в м.Києві повинна бути в межах: 20000-25000 доларів США. Дані розміри доплат сформовані виходячи з порівняльного аналізу реально проведених угод: обмінних ланцюгів і кілець. Досить часто відбувається наступне: квартира, яка ідеально підходить клієнтові, виявляється більш дорогою, ніж він планував. Наявної доплати просто не вистачає для здійснення заповітної мрії! А те, на що вистачає доплати, не подобається клієнтові.
Що робити, у такій ситуації?
Оскільки обмін багато в чому залежить саме від суми доплати, бажано спочатку, ще до підбору варіантів обміну, пояснити все це клієнтові, щоб його «бажання» максимально збігалися, з його «можливостями».
На ринку обмінів дещо інші підходи до ціноутворення, ніж на ринку продажу.
З того моменту, як змодельований ланцюг, учасники цієї системи приведені «до спільного знаменника». Іншими словами, у них немає можливості «продати» дорожче і «купити» подешевше. Ціна квадратного метра усереднюється і формує справедливу величину доплати, приблизно рівну по всіх ланках ланцюга.
Складнощі при реалізації обмінних ланцюжків
Ланцюжок простий в теорії, але часто на практиці - це головний біль.
По-перше, всі сторони можуть приєднатися до ланцюжка в різний час, тобто одним ланкам доведеться чекати кілька місяців, тоді як іншим потрібно буде включитися в процес максимально швидко.
По-друге, після приєднання останньої ланки ланцюжок буде загальмований в завершальній стадії на період підготовки повного пакету документів для нотаріального оформлення угоди. І що ще сумніше, збільшується ризик того, що хтось з учасників ланцюжка не витримає нервового напруження.
По-третє, в найбільш невідповідний момент може раптом з'явитися покупець, з «живими» грошима. Розірваний ланцюг, в такому випадку, зависає, а ріелтору доводиться починати все з початку.
Але на ринку покупця ланцюжок рухається повільно, і клієнти можуть не витримати напруги і вийти з-за незначних нестиковок. Досить поширені такі:
- Занадто мало часу для підготовки відсутніх документів;
- Знайдені проблеми при перегляді нерухомості;
- Відсутність дозволу на будівництво або перепланування;
- Один із клієнтів змінює своє рішення в останню хвилину.
Заради справедливості треба зауважити, що подібні ризики існують як при обміні, так і при купівлі квартири. Рекомендація може бути тільки одна: щоб уникнути прикрих неприємностей, потрібно серйозно підійти до вивчення документів на всі без винятку квартири в обмінному ланцюжку. Багато людей намагаються уникати довгих ланцюжків, і краще продадуть не зв'язаному покупцеві за меншу ціну, ніж вплутуватися в ризикований і, можливо, повільний процес. Деякі ріелтори радять своїм клієнтам взагалі не включатися в ланцюжки більш ніж з трьох ланок.
Багато власників, розуміючи складність майбутньої операції, просто зняли з продажу свої квартири до «кращих часів», коли ринок активізується.
Обміни потрібні, коли немає покупця. У Києві зараз складно продати квартиру, проте можна, приклавши певні зусилля, поміняти. Тому обміни - порятунок для тих, хто просто загруз в продажах.
Опубліковано: 17.11.11 17:48 AH "Realty Uzhgorod"